[DOSSIER] Investissement et Immobilier

Quand on se lance dans un investissement immobilier, mieux vaut ne pas se tromper ! Découvrez comment faire les bons choix (achat dans le neuf ou l’ancien, constitution ou non d’une SCI…), y compris si vous êtes parent célibataire et que vous investissez pour la première fois.

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Quels sont les avantages de la SCI ?

Une SCI est une société civile dans laquelle plusieurs personnes associées décident de mettre en commun un bien immobilier. Elle permet notamment à des membres d’une même famille d’être propriétaires et de gérer ensemble un même bien. En voici les principaux avantages.

Contrairement aux idées reçues, constituer une SCI (société civile immobilière) n’est pas insurmontable. Il suffit d’en rédiger les statuts, de préférence avec un notaire, de les enregistrer au centre des impôts, puis de procéder à l’immatriculation de la société. La SCI présente de nombreux intérêts, notamment financiers.

Éviter les difficultés de l’indivision

La SCI permet d'éviter les difficultés liées à la propriété d'un bien en indivision. En effet, le gérant de la société désigné par les associés prend lui-même les décisions de gestion courante en cas de désaccord. Si vous redoutez que vos enfants ne se disputent au sujet de la maison de famille au moment de l’héritage, vous pouvez tout à fait constituer une SCI en amont dont vous détenez l’intégralité des parts. Après votre décès, ils hériteront ainsi des parts de la SCI et non de la maison en indivision.  

Profiter des avantages fiscaux

La SCI présente plusieurs avantages fiscaux. D’une part, la revente des parts de SCI après 15 ans de détention est exonérée d'impôt sur les plus-values. D’autre part, lorsque les enfants font partie des associés, la SCI permet de leur transmettre « gratuitement » une partie de leur patrimoine de façon anticipée. En effet, la division d’un logement en parts sociales permet de donner des parts en franchise d’impôts jusqu’à 100 000 euros par enfant. 

Par exemple, un couple avec deux enfants possède une résidence secondaire d’une valeur de 300 000 euros qu’ils constituent en SCI. Ils conservent un tiers des parts sociales et en donnent un tiers à chaque enfant, soit 100 000 euros, exemptés de droits de donation. Ils continuent d’entretenir la maison comme ils le souhaitent car ils en conservent la gérance.

Protéger son concubin en cas de décès

En cas de décès, la SCI vous permet de protéger votre concubin, à condition d’avoir prévu une clause dite « de tontine » au moment de la rédaction des statuts. Cette clause permet au concubin survivant d’hériter des parts sociales de son compagnon décédé. Il pourra donc continuer d’habiter son logement sans risquer d’être expulsé par les héritiers. Attention : la SCI devant compter deux associés minimum, il faut impérativement trouver au préalable un troisième associé qui ne possédera que quelques titres.

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Assurance de prêt immobilier : trouver une solution adaptée

Un achat immobilier est un engagement de long terme. Pour assurer la sécurité de votre projet, l’assurance de prêt joue un rôle clé 

Auparavant, au moment de souscrire un prêt, les emprunteurs étaient tenus de souscrire l’assurance groupe proposée par l’établissement dans lequel ils souscrivaient un crédit. La loi Hamon (2014) a ouvert une brèche en prévoyant un droit de résiliation et de changement d’assurance de prêt un an après la signature du contrat. L’amendement Bourquin (2017) a élargi les possibilités de délégation d’assurance en introduisant le droit de changer d’assureur à chaque date anniversaire, même s’il s’agit d’un emprunt en cours depuis plus d’un an.

Pourtant, avec seulement 20 % de délégation d’assurance, le marché de l’assurance emprunteur n’a pas été bouleversé par ces différentes réformes. Comment l’expliquer ? Probablement parce que le choix d’une solution adaptée ne se limite pas à des aspects purement financiers.

Pourquoi assurer son prêt immobilier ?

Assurer son prêt immobilier est une démarche essentielle car elle permet à la compagnie d’assurance de prendre le relai en cas de défaut de remboursement. C’est aussi le moyen de protéger le coemprunteur en cas de décès lorsqu’on emprunte à deux.

Les garanties de base (décès, invalidité, incapacité de travail…) doivent respecter un dispositif conventionnel appelé Aeras. Selon les cas, la couverture peut être étendue à la perte d’emploi ainsi qu’à des garanties spécifiques. Celles-ci sont proposées aux personnes qui exercent un métier dit à risque (policiers, militaires, pompiers…).

Quelles particularités pour l’assurance de prêt chez les fonctionnaires ?

L’assurance de prêt fonctionnaire comporte des spécificités. Par exemple, elle donne accès aux offres proposées par des organismes ayant signé un accord avec une mutuelle de la Fonction publique dans le cadre de la souscription collective. Autre particularité, la caution mutuelle fonctionnaire permet à certaines mutuelles de fonctionnaires de se porter caution. Les agents concernés évitent ainsi l’hypothèque et peuvent bénéficier de conditions attractives.

Chaque assurance de prêt immobilier est différente. Certaines solutions d’assurance vont bien au-delà des dispositions de la convention Aeras. D’où la nécessité de prendre le temps de lire attentivement la fiche standardiséed’information (FSI), où vous retrouverez l’ensemble des éléments. 

Comment choisir son assurance de prêt ?

Le coût de l’assurance de prêt immobilier peut être proportionnel ou forfaitaire. Pour avoir une idée la plus fidèle possible du coût qu’elle représente, il convient d’évaluer la dépense globale sur toute la durée du prêt.

Le prix n’est pas le seul critère de choix d’une assurance de prêt. Entrent également en ligne de compte la qualité de la couverture, la proximité et réactivité de l’assureur, la connaissance qu’a ce dernier d’un domaine d’activité aussi particulier que la Fonctionpublique, la personnalisation du tarif, etc.

Si le choix de l’assurance emprunteur porte avant tout sur l’étendue des garanties proposées et les modalités de prise en charge, les exclusions de garantie ont elles-aussi leur importance. Elles peuvent être générales (communes à tous les assurés) ou personnelles (en fonction de la situation personnelle de l’assuré : consommation de tabac, pratique d’un sport dangereux…). Pour décrypter votre couverture, n’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller.

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5 conseils pour réussir votre premier investissement immobilier

Que ce soit pour préparer sa retraite ou léguer un patrimoine à ses proches, l’immobilier reste l’un des placements les plus rentables. Pourtant, au vu des montants en jeu, il est parfois difficile de se lancer dans un premier investissement immobilier. Voici quelques conseils pour ne pas se tromper.

#1. Définir son projet

Avant de commencer à visiter des biens, mieux vaut avoir clairement défini ses objectifs et son projet : veut-on acheter dans le neuf ou l’ancien ? Quels sont les critères prioritaires ? Préfère-t-on une maison ou un appartement ? À quelle échéance veut-on emménager ? Envisage-t-on un investissement locatif ? Il est également indispensable d’avoir clairement défini la zone des recherches ainsi que la taille et le type de logement recherché. Tout en gardant en tête qu’il faudra probablement renoncer à quelques critères pour respecter son budget. 

#2. Évaluer sa capacité d’emprunt

Une fois que vous avez une idée précise de votre projet, il est temps d’évaluer votre capacité d’emprunt. Les banques pourront prêter jusqu’à un tiers de vos revenus nets. Elles examineront vos trois derniers relevés de compte, le montant de votre apport, votre profession et votre statut, votre faculté à épargner… (manque espace)Pensez aussi à évaluer les frais liés à l’achat : frais de notaire, future taxe foncière, frais de dossier bancaire, frais liés à la garantie du prêt, travaux prévus dans la copropriété.

#3. Profiter des avantages en tant que fonctionnaire

Certaines banques ont mis en place des accords avec des mutuelles de la Fonction publique. La mutuelle professionnelle à laquelle vous êtes rattaché comme fonctionnaire peut notamment se porter caution pour votre prêt immobilier principal. Les mutuelles proposent également des taux d’assurance de prêt immobiliers comme les banques.

Autre avantage : en fonction des accords conclus avec les administrations, les fonctionnaires peuvent parfois obtenir une réduction, voire d’une exonération complète des frais de dossier et de notaire. Enfin, les agents de la Fonction publique n’ayant pas accès au prêt 1% Logement, ils peuvent bénéficier d’un prêt immobilier fonctionnaire à taux réduit en complément d’un prêt bancaire classique. Il s’applique uniquement à l’achat de la résidence principale. Son montant est calculé en fonction de la situation familiale de l’emprunteur, de la zone géographique du bien et du nombre de pièces.

#4. Étudier la localisation du logement

Évaluer la localisation du bien : l’emplacement est-il central ? La périphérie présente l’avantage de la sérénité par rapport au centre-ville, avec un prix souvent plus attractif. Mais la plupart des services publics (écoles, hôpitaux…) et des commerces sont situés au cœur de la ville. Votre choix dépendra donc de votre situation personnelle. 

#5. Penser à la revente

Penser à la revente dès l’achat : il faut se demander si on arrivera à revendre son bien au minimum au même prix, voire plus si on veut rentabiliser les frais de notaire.  À noter qu’une excellente localisation constitue un élément rassurant : sauf crise immobilière majeure, le bien ne devrait pas se déprécier au fil des années.

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Investir seul avec un enfant à charge

Quand on est parent célibataire, acheter un appartement semble parfois un objectif inatteignable. C’est pourtant envisageable, même avec des revenus modestes : de nombreuses aides existent, notamment pour les agents du secteur public.

Vous dépensez de l’argent chaque mois pour payer votre loyer ? Vous pourriez utiliser cette somme pour rembourser un crédit immobilier. Contrairement aux idées reçues, le fait d’être isolé avec un ou plusieurs enfants à charge n’est pas forcément un obstacle insurmontable.

Parent isolé : les revenus/aides qui augmentent vos capacités d’emprunt

Si vous êtes une femme seule, vous percevez probablement une pension alimentaire de la part de votre ex-conjoint. Comptabilisée dans vos revenus, elle vient s’ajouter à votre salaire et augmente donc votre capacité d’emprunt.

Autre avantage : Les parents isolés bénéficient d’une demi-part fiscale supplémentaire pour le calcul de leur  impôt. Comptez deux parts pour un enfant, deux parts et demie pour deux enfants, trois parts et demie pour trois enfants, etc.

Si vous ne percevez pas de pension alimentaire ou si son montant est faible, vous pouvez prétendre à l’allocation de soutien familial (ASF), une aide versée par la CAF sans condition de ressources qui s’élève à 115 euros mensuels par enfant. 

L’avantage lié au statut

Toutes ces aides améliorent sensiblement votre situation financière et vous permettent d’investir plus sereinement. De plus, même si de nombreux agents sont en situation précaire, la sécurité de l’emploi inhérente au statut facilite l’obtention d’un prêt ainsi que l’acceptation du dossier par le vendeur. 

Sachez aussi qu’en tant qu’agent de la Fonction publique, fonctionnaire ou contractuel, vous avez droit à une allocation spécifique : le supplément familial de traitement (STF). Cette aide pouvant atteindre 285 euros par mois dépend du nombre d’enfants à charge. En cas de séparation, cette aide est réservée au parent ayant la charge effective et permanente de l’enfant. Le parent qui verse la pension alimentaire ne peut pas en bénéficier. Son montant est calculé en fonction de votre point d’indice.

Le prêt à l’Accession Sociale

L’acquisition d’un logement neuf permet aussi d’accéder au Prêt à l’Accession Sociale (PAS), un crédit immobilier financé par l’Etat qui ne concerne que les logements anciens avec travaux. Un coup de pouce destiné à favoriser l’accession à la propriété des personnes à revenus modestes, particulièrement intéressant pour les parents isolés. La durée de remboursement du PAS s’échelonne de 5 à 25 ans.

Sachez enfin que le PAS peut être complété par d’autres dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux personnes n’ayant jamais acheté de résidence principale, sous conditions de ressources. L’argent qui vous est prêté n’occasionnera pas de frais. 

À noter qu’en tant que parent célibataire, il peut être judicieux d’acheter dans le neuf : il n’y aura pas de ravalement ni de travaux à prévoir pour au moins dix ans, ce qui vous donnera une meilleure visibilité financière à long terme.

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Les bénéfices d’un investissement dans le neuf

Acheter dans le neuf n’est pas seulement une affaire de choix personnel : cette décision impacte votre projet immobilier sur les plans juridique, technique, et financier. Découvrez les principaux avantages de cet investissement par rapport à une acquisition dans l’ancien. 

Des frais de notaire moins élevés

En achetant dans le neuf, c’est-à-dire dans un immeuble qui sort de terre et qui n’a jamais été habité, les frais de notaire sont beaucoup moins élevés. Ils se situent généralement entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour les logements anciens. Ces frais comprennent la taxe de publicité foncière, soit 0,75 % du montant du bien, ainsi que la rémunération du notaire. Ce geste pour l’acquéreur est destiné à favoriser les constructions. 

Le prêt à taux zéro pour financer son premier achat

Le prêt à taux zéro (PTZ) s’applique à toutes les acquisitions d’un logement neuf, alors qu’il ne concerne que les logements anciens avec d’importants travaux. Cette aide réservée aux primo-accédantsqui souhaitent acheter leur résidence principale permet de pallier un manque d’apport personnel. Il s’agit d’un prêt gratuit d’une durée de 20 à 25 ans, les premiers remboursements pouvant être différés pendant 5 à 15 ans. À noter que la part financée par le PTZ ne doit pas représenter plus de la moitié du montant total de l’acquisition. 

L’exonération de taxe foncière

Les constructions neuves bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière pour une durée de deux ans. Sachez que l’exonération touche aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires. Attention, elle n’est pas automatique : il faut en faire la demande auprès des services des impôts fonciers du lieu de l’habitation dans les 90 jours suivant la date d'achèvement de la construction. 

Un logement à la pointe de la technologie

Lumineux et bien agencés, les logements neufs bénéficient d’un aménagement sur-mesure. Ils offrent donc souvent un plus grand confort que dans l’ancien, notamment grâce aux innovations dont ils sont équipés. Citons par exemple la domotique ou maison connectée, qui apporte des réponses techniques au besoin de sécurité et de communication au sein du logement. Plusieurs installations sont ainsi automatisées : portail, alarme, stores, chauffage, éclairage…

Un bien performant sur le plan énergétique

La conception des immeubles neufs tient largement compte de l’aspect écologique : l’orientation des bâtiments est notamment étudiée pour profiter de la lumière naturelle et réduire la consommation d’électricité. Les murs, fenêtres et planchers sont également plus isolants, ce qui permet de maîtriser sa facture énergétique. Sans oublier les détecteurs de présence qui coupent chauffage et éclairage lorsque le logement est inoccupé.

Rappelons enfin qu’une acquisition dans le neuf suppose de ne pas être pressé : si vous achetez sur plans avant que les travaux n’aient commencé, le délai est en général de dix-huit à vingt-quatre mois. À noter que si le programme est abandonné avant le démarrage du chantier, vous pourrez récupérer intégralement les sommes versées.

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