Le dispositif Pinel : investir dans le neuf avec des réductions d'impôts
Le dispositif Denormandie : rénover l'ancien pour défiscaliser
Loc'Avantages : louer solidaire pour des réductions fiscales
Le déficit foncier : optimiser les travaux pour réduire les impôts
La location meublée : avantages fiscaux sous le régime BIC
Les SCPI : investir dans l'immobilier sans gestion directe
L’investissement locatif Pinel s’arrête fin 2024, après 10 ans de bons et loyaux services. D’ici là, il reste encore des opportunités d’investir dans le neuf et de bénéficier d’une intéressante réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans. À condition de prendre certaines précautions !
Il faut louer le logement non meublé, à titre de résidence principale, moyennant un loyer et des ressources des locataires plafonnés.
Le Pinel s’applique dans les zones A bis, A et B1, en outre-mer (sauf à Saint-Barthélemy), dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD), et certaines communes bretonnes.
| Bon à savoirLes plafonds de loyer sont revalorisés chaque année et doivent être respectés durant toute la durée de l’engagement de location. En revanche, les ressources du locataire peuvent évoluer en cours de location, sans remettre en cause l’application du dispositif. |
La base de calcul correspond au prix de revient de l’investissement (prix d’acquisition + frais). Elle démarre l’année d’achèvement du logement, puis elle est déduite chaque année de votre impôt.
L’avantage fiscal est réduit pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, sauf si vous investissez en Pinel+. Il est accordé aux investissements :
Pour un investissement rentable, il faut pouvoir compter sur une plus-value à la revente. Or, les logements Pinel sont environ 30% plus cher que les appartements anciens. Veillez donc à ne pas surpayer pas votre achat. Et pour être sûr de louer, privilégiez les villes dynamiques, en croissance démographique et avec des projets d’aménagements publics.
Pour le reste, il s’agit d’une location classique, régie par la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. Les revenus sont à déclarer en revenus fonciers, et vous pouvez bénéficier du microfoncier si vos loyers n’excèdent pas 15 000 euros à l’année.
Extension du Pinel, dont il reprend les principales caractéristiques, le dispositif Denormandie consiste à réaliser d’importants travaux de rénovation d’un logement vétuste, pour le louer non-meublé. En contrepartie d’un engagement de location, vous profitez d’une réduction d’impôt répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Malgré l’échec du Denormandie dû, notamment, à sa complexité, la loi de finances pour 2024 l’a prolongé jusqu’en 2026.
Condition essentielle du dispositif, les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’achat (majoré des frais d’acquisition) et être facturés par une entreprise. L’achat doit être réalisé dans une commune labellisée « Cœur de ville », ou faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique après travaux permettant, soit de baisser la consommation d’énergie primaire du bâtiment de 30% (20% en copropriété), soit d’améliorer sa performance énergétique. Après travaux, la consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh/m² par an.
Comme pour le Pinel, vous devez vous engager initialement à louer pendant 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans, moyennant un loyer et des ressources du locataire plafonnés. Les loyers sont à déclarer en revenus fonciers. Les travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent pas être déduits en charge.
Loc’Avantages offre une belle réduction d’impôt pour la location d’un logement non meublé (résidence principale du locataire) en « secteur intermédiaire ». C’est-à-dire à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certaines limites, moyennant un loyer inférieur au prix du marché. Plus la décote sur le loyer est forte, plus la réduction est intéressante.
Vous devez signer une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) pour au moins 6 ans. Vous n’êtes pas obligé d’acheter un logement pour en profiter, la location peut porter sur un logement déjà dans votre patrimoine.
Vous devez créer un compte sur monprojet.anah.gouv.fr et faites une simulation en ligne. Puis, choisissez un niveau de conventionnement : intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3). Ce choix qui influe sur le niveau de loyer, de ressources du locataire et le taux de réduction d’impôt. En pratique, Loc’Avantages s’avère plus avantageux pour les ménages aisés, ceux situés dans les tranches d’imposition à 30% et plus. Vous avez deux mois, à partir de la conclusion du bail, pour signer la convention.
Le taux de la réduction d’impôt varie de 15 à 65%, selon le niveau de conventionnement choisi. Pour bénéficier du taux majoré à 65%, il faut avoir recours à l’intermédiation locative, c’est-à-dire le mettre en gestion ou en location à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale public ou privé agréé. Le logement servira à l’hébergement de personnes défavorisées. Hors intermédiation locative, le taux de réduction est limité à 35%. Les loyers sont imposés en tant que revenus fonciers (le microfoncier n’est pas applicable).
Loc’Avantages doit en principe prendre fin le 31 décembre 2024. Mais une évaluation doit être remise au Parlement d’ici là, pour décider de son éventuelle prolongation.
Ce n’est pas un dispositif fiscal à proprement parler, mais la création d’un déficit foncier réduit votre revenu imposable, donc votre impôt, et ce durant plusieurs années. Une solution intéressante pour investir dans l’ancien avec travaux, réservée à la location non meublée.
Pour chaque bien loué, vous constatez un déficit lorsque vos charges déductibles excèdent vos recettes déclarées. Pour l’ensemble de vos biens loués, vous constatez un déficit foncier lorsque la compensation entre les résultats de chacun aboutit résultat global négatif. Ce déficit, appelé déficit foncier, s’impute à hauteur de 10 700 euros sur votre revenu global, à condition de relever du régime réel d’imposition (et non du microfoncier). L’excédent éventuel n’est pas perdu, il se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Une fois constaté le déficit foncier, la fraction supérieure à 10 700 euros se reporte d’année en année jusqu’à épuisement, tant que vos revenus fonciers restent positifs. Notez que la part du déficit générée par vos intérêts d’emprunt ne s’impute pas sur votre revenu global. Elle sera déduite uniquement de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. En outre, l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global n’est définitivement acquise que si continuez de louer pendant 3 ans.
Par exemple : en 2024, vous encaissez 8000 euros de loyer, supportez 20 000 euros de travaux et de charges et payez 5 000 euros d’intérêts d’emprunt. Vous constatez un déficit de 17 000 euros, imputable à hauteur de 10 700 euros sur votre revenu imposable. Soit un gain fiscal de 3210 euros si vous êtes imposé dans la tranche à 30% ; de 4387 euros dans la tranche à 41% ; de 4815 euros dans la tranche à 45%. L’excédent de déficit de 6300 euros s’imputera sur votre revenu foncier des années suivantes. La constatation d’un déficit foncier, notamment via la réalisation d’importants travaux, constitue une stratégie de défiscalisation efficace et offre une alternative intéressante aux dispositifs fiscaux d’investissement locatif actuellement en vigueur.
Le plafond de déficit foncier est doublé et porté à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025. Cela parait alléchant sur le papier. En réalité, cela fait perdre de l’argent. Certes l’effet fiscal est immédiat, mais limité à l’impôt sur le revenu. En revanche, avec le report classique du déficit, le gain est étalé dans le temps mais il s’applique également aux prélèvements sociaux. Avec une économie supérieure de 1840 euros (10 700 euros x 17,2% de prélèvements sociaux).
Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers comme pour une location non meublée. Selon le montant de vos recettes annuelles, vous avez le choix entre le régime réel d’imposition ou un mode de déduction forfaitaire des charges, le micro-BIC. Le régime micro s’applique par défaut si vos loyers n’excèdent pas 77 700 euros. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus déclarés et n’êtes donc imposé que sur l’autre moitié. Un abattement plus intéressant que celui accordé au titre du microfoncier (30%) dans le cadre d’une location non meublée.
La location meublée longue durée s’avère plus intéressante encore si vous optez pour le régime réel d’imposition. Vous pouvez alors déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, honoraires de syndic, l’ensemble des travaux, la taxe foncière…), mais aussi une fraction de la valeur du bien, chaque année, sous forme d’amortissements. Cette option vous oblige toutefois à respecter des contraintes comptables renforcées. En outre, la location meublée nécessite un investissement plus important que la location nue (achat, entretien et renouvellement du mobilier), et génère un turnover plus rapide des locataires. Ces inconvénients peuvent contrebalancer le gain fiscal de ce type de location.
| Bon à savoirL’avantage du régime micro-BIC est porté à 71% d’abattement forfaitaire pour charges, pour les locations saisonnières classées « meublé de tourisme » et les chambres d’hôtes. Un avantage en sursis puisqu’un texte actuellement en discussion au Parlement prévoit de le ramener à 30%. |
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées la « pierre-papier », présentent des avantages et des inconvénients. D’une part, elles permettent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à en subir les inconvénients : l’achat, la vente, la mise en location des biens, et la gestion des impayés, par exemple, sont confiés à des gestionnaires professionnels. Ensuite, SCPI investissent dans des immeubles de différentes natures, loués à une multitude de locataires, mutualisant ainsi les risques locatifs.
Surtout, elles permettent de diversifier votre patrimoine à moindre coût, avec de belles performances : depuis 10 ans, elles distribuent chaque année plus de 4%. Le tout avec un risque modéré. C’est pourquoi les SCPI constituent un excellent placement pour s’assurer un complément de revenus immédiat, ou en vue de la retraite.
Il existe deux grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
