Lors d’un achat immobilier, vous êtes en contact avec une multitude d’interlocuteurs : agences immobilières, vendeurs, banquiers, assureurs, notaire… Pour conserver vos repères, voici les principaux termes techniques à connaître absolument.
De la visite du bien à la négociation du prêt immobilier, en passant par le choix de son assurance emprunteur, un achat immobilier est un exercice très codifié. Pour éviter qu’il ne soit source de stress, mieux vaut commencer par maîtriser le vocabulaire de base. Tour d’horizon.
Calculer son budget pour un achat immobilier
Vous avez un projet d’achat immobilier ? Commencez par calculer votre capacité d’achat : elle est égale à la somme de votre apport personnel – c’est-à-dire le montant total de l’épargne que vous souhaitez consacrer à votre achat immobilier – et du montant maximal que vous pouvez emprunter. Pour l’estimer, la banque calcule un taux d’endettement plafonné, en règle générale, à 33 % de vos revenus. Ce taux d’endettement se définit comme le rapport entre votre mensualité de remboursement (somme du capital remboursé, des intérêts et de l’assurance) et vos revenus mensuels (salaires, revenus du patrimoine…).
Votre budget doit couvrir le prix d’achat du bien mais aussi les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire ». Il s’agit pour l’essentiel des impôts payés à l’État et des honoraires du ou des notaires chargés de la vente. Il convient également d’intégrer dans le calcul les frais de dossier destinés à couvrir le traitement administratif de votre demande de prêt par la banque, ainsi que le coût de la garantie bancaire. Cette garantie rembourse la banque dans les cas non prévus par l’assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur quant à elle, prend le relais lorsque l’emprunteur ne parvient plus à rembourser son crédit immobilier dans certaines situations (invalidité, décès…).
Poser les bonnes questions lors de la visite du bien
Maintenant que vous connaissez votre budget, vous pouvez vous lancer dans les visites et éplucher les annonces. Les frais d’agence, qui s’élèvent en moyenne à 5 à 10 % du prix de vente, peuvent être à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon la rédaction du mandat de vente (le contrat qui unit le vendeur à l’agent immobilier). Lorsque vous voyez apparaître la mention « FAI » à côté du prix du bien en consultant les petites annonces, celle-ci correspond à « Frais d’Agence Inclus ». Cela signifie que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Le prix hors frais d’agence est appelé le « net vendeur ».
Lors de la visite, n’oubliez pas de vous renseigner sur le métrage loi Carrez qui correspond à la surface habitable. Pour un appartement en copropriété, la valeur du bien correspond au produit de la surface Carrez et de la valeur moyenne au mètre carré, additionné des éventuels frais d’agence. À noter, le prix du bien peut s’apprécier en cas de prestations supplémentaires (emplacement de parking, balcon ou terrasse, étage élevé…). De plus, le mesurage Carrez n’est pas obligatoire pour la vente d’une maison individuelle.
Demandez également les derniers appels de fonds, qui vous donneront le montant des charges de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblé générale qui récapitulent les dernières décisions (de travaux, notamment) ainsi que les 9 diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers vous permettront de savoir si l’immeuble est exposé à certains risques (risques naturels, plomb, termites…) mais aussi renseignent sur la performance énergétique du bien.
Faire une offre sur un bien immobilier
Une fois le bien de vos rêves trouvé, il faut maintenant l’acheter. Si vous souhaitez vous porter acquéreur, formulez une offre d’achat rappelant la désignation du bien, le prix proposé et l’éventuelle condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Si vous n’obtenez pas votre prêt, la condition suspensive vous permet de renoncer à la promesse de vente. Il est possible d’ajouter d’autres conditions suspensives, comme un objectif de taux d’intérêt maximal dans l’offre de prêt.
La promesse de vente peut être unilatérale – l’acquéreur réserve le bien pendant une durée limitée – ou prendre la forme d’un compromis. Dans ce cas, le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente. L’acquéreur verse un dépôt de garantie généralement égal à 10 % du prix de vente. Cependant, le montant du dépôt de garantie n’est pas encadré par les textes.
Après la signature de la promesse ou du compromis, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractationde 10 jours au cours duquel il peut renoncer à l’achat et récupérer son dépôt de garantie sans justification.
Négocier son prêt immobilier
Un délai d’environ 3 mois s’écoule avant la signature de l’acte de vente définitif. Lorsque l’acquéreur recourt à un prêt, il se rapproche de sa banque pour obtenir une offre de prêtimmobilier présentant les modalités du prêtavant la date indiquée dans le compromis. L’offre précise notamment le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui comprend les intérêts bancaires, les frais de dossier, le coût de l’assurance, les frais de garantie ainsi que toute autre dépense liée à l’obtention du crédit.
L’acceptation de l’offre de prêt immobilier par le ou les emprunteurs ne peut intervenir qu’après un délai de réflexion de 10 jours francs à compter de la date de réception.
Signer l’acte authentique de vente
Une fois les différentes formalités effectuées, l’acquéreur et le vendeur se réunissent pour signer l’acte authentique notarié. Contrairement à la promesse ou au compromis, qui peut par exemple être rédigé et signé à l’agence immobilière, la signature de l’acte de vente se déroule généralement chez le notaire du vendeur. De plus les acheteurs peuvent aussi se faire assister par leur propre notaire, sans frais supplémentaires. L’acte authentique est le document original attestant que vous devenez officiellement propriétaire de votre bien immobilier.
Si vous souhaitez revendre le bien avant d’avoir achevé le remboursement du prêt bancaire, la banque peut exiger des pénalités de remboursement anticipé plafonnées à 3 % du capital restant dû. Elles ont vocation à indemniser le prêteur dans le cas où l’emprunteur ne rembourserait pas l’emprunt jusqu’à son terme initial.
Crédits : AntonioGuillem