Au niveau collectif mais aussi individuel, la perte d’autonomie a un coût. De nouvelles formes de viager permettent de monétiser son patrimoine immobilier pour financer la dépendance.
Sous le double effet de la hausse de l’espérance de vie et de l’arrivée en âge des baby-boomers, la part des 75 ans et plus va drastiquement augmenter dans la population française. De 9 % aujourd’hui, elle va passer à 18 % en 2070.
Cela va se traduire mécaniquement par une hausse de la population âgée dépendante. À titre d’exemple, le nombre de bénéficiaires de l’allocation personnalisée d’autonomie passerait de 1,2 million en 2010 à 1,7 million en 2040(1). Le coût de la dépendance pourrait alors doubler en part de PIB d’ici à 2060(2). A domicile comme en maison de retraite, la perte d’autonomie a un coût, au niveau collectif mais aussi individuel.
Le viager, ou comment monétiser son patrimoine immobilier
La question du financement de la dépendance fait donc débat. Faut-il développer une assurance privée ? Quelle part doit rester à la charge des particuliers ? Parmi les solutions envisagées, le viager immobilier présente de nombreux avantages.
Vous avez sans doute déjà vu apparaître ce terme dans les petites annonces immobilières. Le viager désigne un modèle où le vendeur transmet un bien immobilier à l’acheteur en contrepartie du versement d’une rente viagère jusqu’à la mort du vendeur. Cette rente peut éventuellement être complétée par un apport (bouquet). On parle de « viager occupé » lorsque le vendeur continue d’occuper l’habitation, ou de « viager libre » dans le cas inverse.
Généralement, le vendeur est une personne âgée qui a de faibles revenus mais dispose d’un patrimoine. Le mécanisme du viager permet de convertir ce patrimoine en revenus – on parle aussi de monétisation.
Du potentiel, mais quelques défauts à corriger
Il s’agit donc d’une solution doublement intéressante. D’une part, elle permet à des seniors de rester chez eux et/ou consommer les services dont ils ont besoin en tirant des revenus de leur résidence principale. D’autre part, en cas de décès précoce du vendeur, le prix d’achat pourrait être inférieur au prix de marché. Le viager offre alors l’opportunité à des ménages d’acquérir une surface plus grande.
Mais c’est justement cet aléa qui peut constituer un obstacle au développement du viager : ce procédé peut être assimilé à un « pari sur le décès du vendeur ». De plus, le viager ne se justifie pour le vendeur qu’à la condition que son patrimoine immobilier ait une certaine valeur : dans les zones rurales ou périurbaines, les perspectives de revenus sont plus faibles. Enfin, le viager présente un risque financier pour l’acheteur : en cas de longévité importante du vendeur, l’acheteur peut être amené à payer le bien plus cher que sa valeur de marché.
Selon un sondage YouGov, 39 % des Français pensent que le risque financier est trop fort et 23 % d’entre eux estiment que cette pratique est moralement discutable(3).
Une nouvelle génération de viager
C’est pourquoi de nouvelles formes de viager se développent, qui éliminent le lien direct entre le vendeur et l’acheteur, et permettent de mutualiser le risque.
Dans ce nouveau modèle est créé, un fonds immobilier qui a pour but de se porter acquéreur de la nue-propriété de biens immobiliers auprès de seniors. Ces derniers bénéficient d’un droit d’habitation à vie et reçoivent la totalité du prix d’acquisition. Les sommes utilisées pour acheter les biens sont issues de la collecte auprès des épargnants, les parts du fonds étant éligibles en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie.
Pour le senior, l’avantage est de pouvoir revendre son bien immédiatement (par exemple, en le plaçant et en effectuant des retraits réguliers). Un bon calcul pour financer la dépendance lorsqu’elle survient !
Sources :
(1) https://www.cnsa.fr/documentation/17-09_cnsa_chiffrescles_2017_exe2_bd.pdf
Crédit : AJ_Watt