Afin d’avoir un complément de revenu ou d'investir leurs économies, de nombreux Français se tournent vers la location. Pour que celle-ci soit vraiment rentable, il est important de bien préparer son projet, en calculant ses charges et en choisissant un mode de location adapté à votre projet.
Crédit : iSotck / Freezingtime
Investir en locatif : quels paramètres influent sur votre rentabilité ?
Face au regain de volatilité en Bourse et à la réforme du calcul du taux du Livret A, certains épargnants peuvent être tentés de se tourner vers l’investissement locatif. Avant toute chose, n’oubliez pas de calculer la rentabilité locative de votre investissement.
L’investissement locatif fait non seulement figure de valeur refuge, mais c’est le seul placement capable de procurer des revenus stables et réguliers. Mieux, les loyers perçus protègent votre épargne de l’inflation lorsqu’ils sont indexés sur l’IRL – indice de référence des loyers.
Pas étonnant, dès lors, que 70 % des investisseurs interrogés dans un sondage de septembre 2017 déclarent préférer l’immobilier(1).
Calculer votre rentabilité
Selon ce même sondage, 37 % des investisseurs dans l’immobilier neuf souhaitent bénéficier d’un revenu complémentaire à la retraite. Or, il ne suffit pas de considérer le montant des loyers perçus : il est avant tout nécessaire de calculer la rentabilité locative de son investissement.
La rentabilité brute s’obtient en appliquant la formule suivante : loyer mensuel x 12 x 100 / prix d’acquisition. Plus faible là où l’immobilier est cher (la rentabilité brute se situe aux alentours de 3,5 % à Paris), la rentabilité est plus intéressante dans l’ancien et là où les prix immobiliers sont les plus raisonnables. Elle est en moyenne de 6 % en France(2).
Ce qui peut faire varier votre rentabilité locative à la baisse…
Pour calculer la rentabilité nette, il faut déduire toutes vos charges, notamment les charges de copropriété. Seule une partie des charges est récupérable sur le locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous aurez également à assumer le coût des réparations locatives les plus importantes (remplacement d’un équipement, réfection des peintures…) ainsi que les travaux de copropriété (ravalement de façade, étanchéité de la toiture…). N’oubliez pas de prendre aussi en compte l’assurance pour votre bien, ainsi qu’une éventuelle assurance loyers impayés (voir encadré ci-dessous).
Il faut aussi ajouter la fiscalité, qui se décompose entre les impôts locaux (taxe foncière), d’un côté, et l’imposition des revenus fonciers, de l’autre. Le choix de l’emplacement et du régime fiscal est alors déterminant.
… comme à la hausse
Pour autant, selon le type d’investissement choisi, vous pouvez gagner sur d’autres tableaux et pas seulement au niveau des loyers encaissés. La plus-value à la revente s’ajoute aux gains générés par le rendement locatif de votre investissement. Attention, toutefois, à ne pas occulter la taxation des plus-values immobilières.
Enfin, vous pouvez aussi bénéficier d’une éventuelle réduction d’impôt. Pinel, Censi-Bouvard, déficit foncier : de nombreux dispositifs permettent d’alléger la fiscalité de votre investissement, voire de diminuer le revenu global.
Une question de patience avant tout
Vous l’aurez compris, la pierre est un investissement de long terme et il ne faut pas escompter un retour sur investissement à brève échéance. Certaines dépenses, comme les frais d’acquisition, s’amortissent sur plusieurs années. Il faut donc faire preuve de patience avant de tirer les fruits de son investissement locatif.
L'info en + Trouver le bon locataire, un enjeu clé Afin d’éviter les impayés, prenez le temps de bien choisir votre locataire. S’il existe de nombreuses garanties (assurance loyers impayés, caution parentale…), les impayés peuvent entraîner des décalages de trésorerie importants voire des pertes sèches. À noter aussi que la taille de votre bien pourra avoir un impact sur votre recherche de locataire. Par exemple, si vous faites l’acquisition d’une petite surface louée à un étudiant, vous vous exposez au risque de ne pas pouvoir louer pendant les vacances d’été. La rotation des locataires entraîne de plus des frais de remise en état plus rapprochés. |
Sources :
(1) https://creditfoncier.com/investissement-locatif-2017/
Crédit : MarioGuti