Que vous souhaitiez acheter votre premier bien pour l’habiter, ou au contraire vous doter d’un patrimoine pour le transmettre, il y a de nombreuses règles à connaître. Dans ce dossier, nous vous donnons les clés pour vous lancer et éviter les mauvaises surprises.
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5 règles pour faciliter la transmission de son patrimoine immobilier
Donation, création d’une SCI… : l’anticipation est la clé pour transmettre son patrimoine immobilier. Pour réduire son imposition, il est indispensable de se donner du temps et prendre conseil auprès de professionnels.
75 % des retraités sont propriétaires de leur résidence principale(1). L’immobilier peut dès lors représenter une part substantielle de l’actif net au moment du décès, avec pour conséquence une forte imposition. D’où la nécessité d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier.
#1 La différence entre usufruit et nue-propriété, vous apprendrez
Le droit de propriété d’un bien immobilier se décompose entre, d’une part, l’usufruit et, d’autre part, la nue-propriété.
L’usufruitier a le droit d’habiter le logement et de percevoir les revenus issus de sa location. Mais il ne peut pas le vendre : le droit de disposer du logement est réservé au nu-propriétaire. Ces deux notions font une grande différence au moment de la transmission.
#2 Simple, vous ferez
Prenons l’exemple d’un couple ayant un seul bien, et deux enfants. En cas de décès, le conjoint survivant peut opter soit pour l’usufruit de la totalité des biens du défunt, laissant aux enfants leur nue-propriété partagée en parts égales, soit pour la propriété du quart.
Dans tous les cas, le conjoint survivant bénéficie d’un droit à la jouissance gratuite de la résidence principale et du mobilier la garnissant pendant un an, à compter du décès.
La règle de droit commun étant l’usufruit, la transmission est assez aisée et ne nécessite pas d’anticipation particulière. En revanche, lorsque le défunt laisse d’autres enfants que ceux du couple ou n’a pas d’enfant, des règles différentes s’appliquent. Il peut alors s’avérer opportun de demander conseil à des professionnels pour organiser sa succession.
#3 Des conseils, vous demanderez
Les professionnels de la gestion du patrimoine et de sa transmission – conseillers bancaires, notaires – peuvent vous accompagner.
En aval de la succession, ils vous guident à travers ces quatre grandes étapes que sont l’établissement de l’acte de notoriété (liste des héritiers et de leurs droits respectifs), l’inventaire du patrimoine du défunt, les formalités hypothécaires et fiscales liées au décès, ainsi que le partage des biens.
En amont de la succession, ils vous aident à faire les bons choix pour optimiser la transmission de votre patrimoine, notamment immobilier.
#4 La fiscalité des donations, vous maîtriserez
Parmi les solutions permettant d’atténuer l’impact fiscal de la succession, les donations sont plébiscitées.
La donation simple permet d’aider ses enfants, petits-enfants ou autres membres de sa famille de son vivant. Un bon moyen de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en prévenant d’éventuelles difficultés liées au partage de la succession.
La donation entre époux (ou donation au dernier vivant) permet d’accroître la part d’héritage du conjoint. Prenons l’exemple d’un couple avec un seul enfant. En l’absence de donation, le conjoint survivant n’obtiendra que le quart de la succession en pleine propriété. Avec la donation, le conjoint survivant peut en recevoir la moitié.
#5 Les avantages de la SCI, vous comprendrez
Avec la donation, la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale est l’autre outil de transmission à connaître.
Lorsqu’une personne décède, ses héritiers forment ce qu’on appelle une indivision successorale. Ayant des droits de même nature sur les biens du défunt, les indivisaires peuvent éprouver des difficultés à se mettre d’accord sur les suites à réserver à la succession. Faut-il vendre la résidence principale du défunt ? Comment partager les biens ? L’indivision successorale peut être source de conflits.
La création d’une SCI permet de contourner ces difficultés. Elle associe plusieurs membres d’une même famille, qui deviennent propriétaires en commun d’un ou plusieurs biens. Si elle impose davantage de formalisme que l’indivision – il est ainsi nécessaire de tenir à jour une comptabilité précise –, la SCI facilite la succession car celle-ci porte alors sur des parts sociales et non sur des immeubles. Autre avantage, la SCI permet de choisir le régime d’imposition des bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Pour arbitrer entre ces différentes solutions, il est nécessaire de se laisser du temps. L’anticipation est la clé pour transmettre son patrimoine immobilier.
L’info en + Comment fonctionnent les donations ? Les donations entre vifs ouvrent droit à des abattements qui viennent réduire la base de calcul des droits de donation et dont le montant dépend du lien de parenté entre donataire et donateur. Il est par exemple possible de donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant, son père ou sa mère sans payer de droits au fisc. Cet abattement se reconstitue au bout de 15 ans. Il est donc conseillé d’anticiper ses donations pour pouvoir bénéficier de l’abattement plusieurs fois de suite au cours de sa vie. Lorsque le montant de l’abattement est dépassé, un taux de taxation s’applique qui varie à la fois selon le montant total de la donation, après déduction de l’abattement, et le lien de parenté. En principe, les droits de donation sont supportés par le donataire (personne qui reçoit le don) mais la législation permet au donateur (personne qui donne) de les prendre à sa charge. Bon à savoir, il n’est pas toujours obligatoire de passer devant le notaire pour l’effectuer. Dans le cas du don manuel d’une somme d’argent, par exemple, il est possible d’effectuer les démarches soi-même en déclarant sur un imprimé fiscal. |
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Maîtrisez-vous le vocabulaire de l’achat immobilier ?
Lors d’un achat immobilier, vous êtes en contact avec une multitude d’interlocuteurs : agences immobilières, vendeurs, banquiers, assureurs, notaire… Pour conserver vos repères, voici les principaux termes techniques à connaître absolument.
De la visite du bien à la négociation du prêt immobilier, en passant par le choix de son assurance emprunteur, un achat immobilier est un exercice très codifié. Pour éviter qu’il ne soit source de stress, mieux vaut commencer par maîtriser le vocabulaire de base. Tour d’horizon.
Calculer son budget pour un achat immobilier
Vous avez un projet d’achat immobilier ? Commencez par calculer votre capacité d’achat : elle est égale à la somme de votre apport personnel – c’est-à-dire le montant total de l’épargne que vous souhaitez consacrer à votre achat immobilier – et du montant maximal que vous pouvez emprunter. Pour l’estimer, la banque calcule un taux d’endettement plafonné, en règle générale, à 33 % de vos revenus. Ce taux d’endettement se définit comme le rapport entre votre mensualité de remboursement (somme du capital remboursé, des intérêts et de l’assurance) et vos revenus mensuels (salaires, revenus du patrimoine…).
Votre budget doit couvrir le prix d’achat du bien mais aussi les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire ». Il s’agit pour l’essentiel des impôts payés à l’État et des honoraires du ou des notaires chargés de la vente. Il convient également d’intégrer dans le calcul les frais de dossier destinés à couvrir le traitement administratif de votre demande de prêt par la banque, ainsi que le coût de la garantie bancaire. Cette garantie rembourse la banque dans les cas non prévus par l’assurance emprunteur.
L’assurance emprunteur quant à elle, prend le relais lorsque l’emprunteur ne parvient plus à rembourser son crédit immobilier dans certaines situations (invalidité, décès…).
Poser les bonnes questions lors de la visite du bien
Maintenant que vous connaissez votre budget, vous pouvez vous lancer dans les visites et éplucher les annonces. Les frais d’agence, qui s’élèvent en moyenne à 5 à 10 % du prix de vente, peuvent être à la charge de l’acquéreur ou du vendeur selon la rédaction du mandat de vente (le contrat qui unit le vendeur à l’agent immobilier). Lorsque vous voyez apparaître la mention « FAI » à côté du prix du bien en consultant les petites annonces, celle-ci correspond à « Frais d’Agence Inclus ». Cela signifie que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Le prix hors frais d’agence est appelé le « net vendeur ».
Lors de la visite, n’oubliez pas de vous renseigner sur le métrage loi Carrez qui correspond à la surface habitable. Pour un appartement en copropriété, la valeur du bien correspond au produit de la surface Carrez et de la valeur moyenne au mètre carré, additionné des éventuels frais d’agence. À noter, le prix du bien peut s’apprécier en cas de prestations supplémentaires (emplacement de parking, balcon ou terrasse, étage élevé…). De plus, le mesurage Carrez n’est pas obligatoire pour la vente d’une maison individuelle.
Demandez également les derniers appels de fonds, qui vous donneront le montant des charges de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblé générale qui récapitulent les dernières décisions (de travaux, notamment) ainsi que les 9 diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers vous permettront de savoir si l’immeuble est exposé à certains risques (risques naturels, plomb, termites…) mais aussi renseignent sur la performance énergétique du bien.
Faire une offre sur un bien immobilier
Une fois le bien de vos rêves trouvé, il faut maintenant l’acheter. Si vous souhaitez vous porter acquéreur, formulez une offre d’achat rappelant la désignation du bien, le prix proposé et l’éventuelle condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Si vous n’obtenez pas votre prêt, la condition suspensive vous permet de renoncer à la promesse de vente. Il est possible d’ajouter d’autres conditions suspensives, comme un objectif de taux d’intérêt maximal dans l’offre de prêt.
La promesse de vente peut être unilatérale – l’acquéreur réserve le bien pendant une durée limitée – ou prendre la forme d’un compromis. Dans ce cas, le vendeur et l’acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente. L’acquéreur verse un dépôt de garantie généralement égal à 10 % du prix de vente. Cependant, le montant du dépôt de garantie n’est pas encadré par les textes.
Après la signature de la promesse ou du compromis, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractationde 10 jours au cours duquel il peut renoncer à l’achat et récupérer son dépôt de garantie sans justification.
Négocier son prêt immobilier
Un délai d’environ 3 mois s’écoule avant la signature de l’acte de vente définitif. Lorsque l’acquéreur recourt à un prêt, il se rapproche de sa banque pour obtenir une offre de prêtimmobilier présentant les modalités du prêtavant la date indiquée dans le compromis. L’offre précise notamment le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui comprend les intérêts bancaires, les frais de dossier, le coût de l’assurance, les frais de garantie ainsi que toute autre dépense liée à l’obtention du crédit.
L’acceptation de l’offre de prêt immobilier par le ou les emprunteurs ne peut intervenir qu’après un délai de réflexion de 10 jours francs à compter de la date de réception.
Signer l’acte authentique de vente
Une fois les différentes formalités effectuées, l’acquéreur et le vendeur se réunissent pour signer l’acte authentique notarié. Contrairement à la promesse ou au compromis, qui peut par exemple être rédigé et signé à l’agence immobilière, la signature de l’acte de vente se déroule généralement chez le notaire du vendeur. De plus les acheteurs peuvent aussi se faire assister par leur propre notaire, sans frais supplémentaires. L’acte authentique est le document original attestant que vous devenez officiellement propriétaire de votre bien immobilier.
Si vous souhaitez revendre le bien avant d’avoir achevé le remboursement du prêt bancaire, la banque peut exiger des pénalités de remboursement anticipé plafonnées à 3 % du capital restant dû. Elles ont vocation à indemniser le prêteur dans le cas où l’emprunteur ne rembourserait pas l’emprunt jusqu’à son terme initial.
Crédits : AntonioGuillem