Quelles sont les obligations du bailleur envers son locataire ?

Garantir un logement décent 

Le propriétaire-bailleur fournit un logement décent répondant à 5 critères : 

• Une surface minimale d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• L’absence de risques pour la santé et la sécurité du locataire : matériaux ne contenant pas d’amiante ou de plomb, installation électrique et de gaz et d’eau en bon état, toiture étanche, balcons, fenêtres et garde-corps solides, etc. 
• L’absence de nuisibles ou de parasites (rats, puces de lit, cafards) ; 
• Une performance énergétique minimale : le DPE doit être conforme à la législation. Les logements les plus énergivores sont désormais interdits à la location ;
• La mise à disposition d’équipements et d’éléments de confort : eau potable, système d’évacuation des eaux usées, chauffage, électricité…

Assurer la tranquillité du locataire 

• Le propriétaire n’a pas le droit d’entrer dans le logement en l’absence du locataire, pour vérifier son état ou le faire visiter par exemple ;
• Le bailleur doit garantir une « jouissance paisible des lieux » au locataire. En cas de troubles du voisinage, il doit intervenir. Il est également responsable du désagrément lié à la panne d’un ascenseur pendant une longue période par exemple. 

Fournir les documents administratifs

Le propriétaire doit délivrer gratuitement une quittance de loyer (ou un reçu en cas de paiement partiel) si le locataire lui en fait la demande.

Assurer les travaux d’entretien, hors réparations locatives

Selon la loi, le propriétaire prend en charge les travaux majeurs afin d’assurer le maintien en état du logement. Cela comprend par exemple : 

• Les réparations urgentes ou les cas de force majeure : remplacement du chauffe-eau, toit abîmé par une tempête ;
• Le remplacement du circuit électrique, d’un radiateur, d’une porte ou d’un volet. 
• Les travaux dans les parties communes : façade, cage d’escalier… 

Payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail

Un certain nombre de dépenses sont payées par le propriétaire et remboursables par le locataire. On parle de « charges récupérables » ou « locatives ». Il s’agit par exemple de la fourniture d’eau et d’énergie, des dépenses d’entretien des parties communes et des taxes locatives (taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple). Le bailleur peut demander le paiement de ces charges sous forme de provisions payées mensuellement et régularisées en fin d’année 

Entretenir le logement

Le locataire doit assumer l’entretien locatif. Cela comprend les petites interventions et les travaux peu coûteux du quotidien : remplacer les interrupteurs, les ampoules ou les vitres cassées, entretenir le jardin, faire les raccords de peinture…   

Assurer le logement

Lors de la remise des clés, le locataire doit fournir au bailleur une attestation d’assurance habitation couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion…). S’il n’est pas assuré, le propriétaire peut résilier le bail si une clause le prévoit, ou souscrire une assurance à la place du locataire et lui demander de rembourser les cotisations. 

Respecter l’usage prévu du logement et ne pas le transformer

Le locataire a le droit d’effectuer des travaux s’ils ne modifient pas la structure ou la configuration du logement comme refaire la peinture, installer une baignoire. En revanche, il ne peut pas abattre une cloison, percer un mur porteur ou transformer une chambre en cuisine à moins d’un accord du propriétaire voire de la copropriété en cas de mur porteur. Il n’a pas le droit d’utiliser le logement comme local professionnel. Il n’est pas non plus autorisé à sous-louer le bien sans l’accord du propriétaire. 

Respecter le voisinage

Tout comportement pouvant entraîner une dévalorisation de l’immeuble ou une gêne pour les autres résidents peut être considéré comme une nuisance, et entraîner la résiliation du bail. Cela concerne aussi bien le bruit (soirée, aboiements de chien), que les injures ou l’encombrement des parties communes. 

Si le logement n’est pas décent ou en bon état, le locataire doit adresser un courrier au bailleur pour le mettre en demeure. Il ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie du loyer sous prétexte du non-respect des obligations du propriétaire. Un juge peut exiger des travaux et fixer le délai pour les réaliser, réduire le montant du loyer, suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à ce qu’ils soient achevés. 

Le bail peut comporter des clauses de résiliation en cas de non-paiement du loyer ou des charges, de défaut d’assurance ou de nuisances du locataire. Bruits, injures ou violences sont passibles de sanctions si le tribunal est saisi. Si le locataire sous-loue le logement sans autorisation, le propriétaire est en droit de faire résilier le bail par un juge, et de réclamer des dommages et intérêts pouvant aller jusqu’à 5000 euros. 

En cas de conflit locatif, il est préférable de saisir la commission de conciliation (CDC) présente dans chaque département. Il s’agit d’une procédure simple, rapide et totalement gratuite qui permet souvent de trouver un accord amiable. Pour des conflits locatifs d’un montant supérieur à 5 000 euros, le tribunal peut être saisi directement par voie d’huissier. 

Une bonne relation locative est basée sur le respect des engagements mutuels. Le propriétaire doit fournir un logement décent, mais aussi être disponible et résoudre les problèmes soulevés par le locataire. Du côté du locataire, la communication et la transparence sont de mise : signaler les dysfonctionnements rapidement, assumer les éventuelles dégradations, ne pas tenter de cacher la présence d’un animal ou de sous-louer le logement sans autorisation. 

La location à une personne morale

Un propriétaire a le droit de louer son appartement à une entreprise. La loi du 6 juillet 1989, très protectrice envers le locataire, ne s’applique pas si le locataire est une personne morale. Le type de bail dépend de l’usage du logement prévu par l’entreprise. Il peut s’agir d’un bail pour logement de fonction, ou d’un bail commercial ou professionnel si l’entreprise souhaite y exercer une activité. Dans ce cas, le logement initialement destiné à un usage d’habitation doit faire l’objet d’un changement d’usage avant la signature du bail.